WAS IST BEIM NOTARTERMIN ZU BEACHTEN?
Zum Notartermin müssen Käufer:in und Verkäufer:in erscheinen. Sie müssen ihren Personalausweis oder Reisepass sowie ihre Steueridentifikationsnummer mitbringen. Im Notartermin verliest der Notar den Kaufvertrag. Hierbei werden alle Einzelheiten erläutert und noch offene Fragen beantwortet. Der Notartermin dauert in der Regel etwa 1 Stunde. Sie erhalten danach einen Scan des Kaufvertrags per E-Mail und wenige Tage später eine beglaubigte Kopie per Post.
Wir möchten den Wohnungskauf schnell und rechtssicher durchführen. Sie können uns dabei helfen, indem Sie den Fragebogen zum Wohnungskauf online ausfüllen und vor dem Notartermin zusenden.
WELCHE AUFGABEN HAT EIN NOTAR BEIM WOHNUNGSKAUF?
Jeder Wohnungskauf muss vor einem Notar erfolgen. Dies ist gesetzlich vorgesehen und erforderlich, damit der Wohnungskauf wirksam ist. Der Notar ist neutraler und unabhängiger Berater für die Käufer- und Verkäuferseite. Der Notar hat die Aufgabe einen für beide Seiten ausgewogenen Kaufvertrag zu erstellen, diesen zu beurkunden sowie eine rechtssichere und reibungslose Abwicklung des Kaufs vorzunehmen.
WIE HOCH SIND DIE NOTARKOSTEN BEIM IMMOBILIENKAUF?
Die Notarkosten beim Wohnungskauf hängen von den bestehenden Einträgen im Grundbuch und der Höhe des Kaufpreises ab:
- Kaufpreis 200.000 Euro: ca. 1.450 bis 1.650 Euro
- Kaufpreis: 350.000 Euro: ca. 2.290 bis 2.550 Euro
- Kaufpreis: 450.000 Euro: ca. 2.800 bis 3.350 Euro
Da in der Regel der Wohnungskauf über eine Bank finanziert wird, fallen zusätzliche Notarkosten für eine Grundschuld an. Die Notarkosten hierfür richten sich nach der Höhe der Grundschuld und den Anforderungen der Bank:
- Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro: ca. 580 bis 800 Euro
- Grundschuld in Höhe von 250.000 Euro: ca. 850 bis 1.150 Euro
- Grundschuld in Höhe von 350.000 Euro: ca. 1.050 bis 1.300 Euro
Bei den vorstehenden Angaben handelt es sich um vereinfachte Notarkostenrechnungen. Auf Wunsch rechnen wir für Sie die zu erwartenden Notarkosten im Detail aus.
WANN KOMMT DER NOTAR BEIM WOHNUNGSKAUF INS SPIEL?
Sobald sich Käufer und Verkäufer über die Eckpunkte des Wohnungskaufs geeignet haben, sollte ein Notar für die Abwicklung des Wohnungskaufs beauftragt werden. Der Notar ist für die Erstellung eines rechtssicheren Kaufvertrags verantwortlich. Hierfür werden Angaben zum Wohnungskauf (z. B. zum Käufer und Verkäufer, zur Wohnung) benötigt. Dies klären wir in der Regel in einem telefonischen oder persönlichen Gespräch. Gerne können Sie uns auch alle Angaben mitteilen, indem Sie einen kurzen Fragebogen ausfüllen und per E-Mail zusenden. Auf dieser Basis entwirft der Notar einen zugeschnittenen Kaufvertrag, der beispielsweise als Grundlage für die Finanzierung bei einer Bank vorgelegt werden kann.
Sie erhalten den Kaufvertrag in der Regel innerhalb von 24 Stunden, gemeinsam mit mehreren Vorschlägen für einen zeitnahen Notartermin. Sie haben damit ausreichend Gelegenheit, um sich mit dem Kaufvertrag zu befassen und Änderungswünsche mitzuteilen sowie Fragen zu stellen.
WER WÄHLT DEN NOTAR AUS?
Es gibt keine gesetzliche Regelung, wer den Notar aussuchen darf. Da in der Regel der Käufer die Notarkosten trägt, wählt er jedoch auch meist einen Notar aus. Hierbei spielt es keine Rolle, ob sich die Wohnung im Umkreis des Notars befindet. Es ist jedoch erforderlich, dass der Notartermin in der Kanzlei des Notars erfolgt.
WER MUSS DIE NOTARKOSTEN BEIM WOHNUNGSKAUF ZAHLEN?
Es gibt keine gesetzliche Regelung, wer den Notar zu bezahlen hat. In der Regel hat der Käufer jedoch die Notarkosten zu tragen. Wenn für einen lastenfreien Verkauf Löschungen im Grundbuch erforderlich sein sollten, so hat der Verkäufer diese Notar- und Grundbuchkosten zu tragen.
WELCHE WEITEREN NEBENKOSTEN FALLEN BEIM WOHNUNGSKAUF AN?
Bei Wohnungskauf fallen neben den Notarkosten auch Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten und ggfs. auch Maklerkosten an. Der Hebesatz der Grunderwerbsteuer variiert zwischen den Bundesländern. Maßgeblich ist der Kaufpreis, auf dessen Grundlage die Grunderwerbsteuer berechnet wird. In Hessen sind dies 6 % des Kaufpreises. Die Grundbuchkosten hängen von der Höhe des Kaufpreises ab. In der Regel betragen die Grundbuchkosten ungefähr 0,5 % des Kaufpreises.
WIE GEHT ES NACH DEM NOTARTERMIN WEITER?
Nach dem Notartermin wickelt der Notar den Kaufvertrag ab. Hierzu sind folgende Schritte erforderlich:
1. Es wird die Eintragung der Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch beantragt.
2. Wenn die Wohnung nicht abbezahlt sein sollte, wird die Bank des Verkäufers gebeten, die Bewilligung zur Löschung der Grundschuld zu erteilen.
3. Sofern erforderlich wird die Genehmigungserklärung des WEG-Verwalters eingeholt.
4. Der Kaufvertrag wird dem zuständigen Finanzamt angezeigt, um die Grunderwerbsteuer zu erheben.
WANN MUSS DER KAUPREIS GEZAHLT WERDEN?
Dies hängt davon ab, was hierzu im Kaufvertrag vereinbart wird. Der Käufer hat den Kaufpreis zu zahlen, wenn der Notar ihn dazu aufgefordert hat (Fälligkeitsmitteilung). Dies erfolgt erst dann, wenn sichergestellt ist, dass nach erfolgter Kaufpreiszahlung der Käufer die Wohnung erhält.
Die Fälligkeitsmitteilung ergeht in der Regel innerhalb von 4 bis 6 Wochen nach dem Notartermin und hängt von den Bearbeitungszeiten der Behörden sowie der Bank des Verkäufers ab. Sie erhalten die Fälligkeitsmitteilung per E-Mail und per Post (Einwurfeinschreiben). Danach haben Sie in der Regel 10 Bankarbeitstage Zeit den Kaufpreis zu zahlen. Bitte leiten Sie die Fälligkeitsmitteilung unmittelbar an Ihre Bank weiter, um eine rechtzeitige Zahlung sicherzustellen.
WIRD DER KAUFPREIS AUF EIN NOTARANDERKONTO GEZAHLT?
Nein. Der Käufer hat den Kaufpreis unmittelbar an den Verkäufer sowie an seine Bank zu zahlen, wenn die Wohnung nicht abbezahlt sein sollte. Da der Notar erst dann zur Kaufpreiszahlung auffordert, wenn die Voraussetzungen für einen rechtssicheren Kauf vorliegen, wäre der Käufer nicht besser geschützt, wenn er den Kaufpreis zunächst an den Notar zahlt. Für die Eigentumsumschreibung genügt es, wenn der Verkäufer die Kaufpreiszahlung bestätigt hat oder der Käufer dies mittels Kontoauszügen belegt.
BIN ICH ALS KÄUFER BEREITS MIT DER KAUFPREISZAHLUNG IM GRUNDBUCH EINGETRAGEN?
Nein. Die Kaufpreiszahlung ist zwingend erforderlich, bevor Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Daneben müssen Sie jedoch auch die Grunderwerbsteuer gezahlt haben, sofern diese anfällt. Hierzu stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst wenn auch diese dem Notar vorliegt, kann er die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen.
Der Notar wird informiert, sobald das Grundbuch umgeschrieben wurde. Wenn dies zutreffend erfolgt ist, leiten wir diese Information der Käufer- und Verkäuferseite umgehend weiter.
WANN FINDET DIE WOHNUNGSÜBERGABE STATT?
Dies hängt davon ab, was hierzu im Kaufvertrag vereinbart wird. In der Regel hat die Übergabe jedoch am Tag nach der Kaufpreiszahlung zu erfolgen. Die Übergabe haben Käufer und Verkäufer eigenständig abzustimmen.
WAS IST EINE TEILUNGSERKLÄRUNG?
Anhand der Teilungserklärung wird das Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt. Jede Eigentumswohnung wird damit separat im Grundbuch eingetragen und kann eigenständig verkauft oder belastet werden. Die Teilungserklärung sieht in der Regel auch eine Gemeinschaftsordnung für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer vor.
WAS IST DIE WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT?
Alle Wohnungseigentümer bilden zusammen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft tagt in der Regel einmal jährlich und entscheidet über Fragen, die alle Wohnungseigentümer betreffen.
WAS IST EINE EIGENTUMSVERSCHAFFUNGSVORMERKUNG?
Nach dem Notartermin reicht der Notar den Kaufvertrag beim Grundbuchamt ein. Er erwirkt damit die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch zu Gunsten des Käufers. Durch die Eigentumsverschaffungsvormerkung ist der Verkäufer an den Verkauf gebunden. Er kann die Wohnung damit nicht erneut verkaufen. Für den Fall, dass der Kaufpreis nicht gezahlt werden sollte, sieht der Kaufvertrag einen Mechanismus vor, damit die Eigentumsverschaffungsvormerkung wieder gelöscht werden kann.
WAS IST EINE GRUNDSCHULD?
Eine Grundschuld dient zur Absicherung des Kredits, der den Wohnungskauf finanziert. Die Grundschuld wird zu Gunsten der Bank im Grundbuch eingetragen. Sollte der Wohnungskredit nicht bedient werden, hat die Bank die Möglichkeit die Zwangsversteigerung der Wohnung vorzunehmen. Wenn der Wohnungskredit abbezahlt wurde, kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dies erfolgt jedoch nicht automatisch. Hierzu hat der Eigentümer einen Löschungsantrag vor dem Notar zu unterzeichnen und diesen gemeinsam mit der Löschungsbewilligung der Bank beim Grundbuchamt einzureichen.
